事项：

　　7日晚，上海市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》，简称“沪十二条”，我们的解读如下：

　　主要观点：

　　第一，“沪十二条”与“新国十条”及近期调控强化措施方向一致：“沪十二条”延续了抑制不合理需求、增加土地和商品房供给、加大保障房建设力度三条基本主线，与中央的调控政策基调保持一致。

　　第二，“沪十二条”中的部分落实细则力度更强：1）上海首次提出差别化的住房公积金政策，其遏制不合理住房需求的政策力度更强；2）上海首次提出差别化土地增值税预征率，并将之提高至2-5%，高于其他城市0.5-2%的预征水平；3）虽未提及房产税的具体试点细节，但上海方面的各项试点准备工作，可能使之加快成为最早推出试点的城市之一。

　　第三，“沪十二条”虽然与北京、深圳和重庆等城市调控细则的侧重点有所不同，但在相关细则重合的领域，上海的力度较强。整体上对比，上海和北京的调控模式有可能成为其它一线城市如深圳和杭州等的进一步调控方向，而重庆的调控模式则有可能成为其它二线城市可借鉴的调控方向。

　　第四，“沪十二条”对上海房市量价走势及开发商的潜在影响：“沪十二条”将扭转“金九”的回暖趋势，并对传统的“银十”行情投下阴影，甚至会在未来几个月对上海房市的量价走势产生持续的下行压力，预计这种冲击的持续时间将取决于刚性需求经历新一轮观望后的再次释放；土地增值税预征率提高到2-5%将对开商的现金流产生一定影响，而且对于高毛利、低周期模式的开发商的影响则更为明显。

　　投资提示：近期的调控强化措施以及“沪十二条”的调控力度都有所加大，量价趋势有可能进入“新国十条”以后的第二个调整时间窗口，预计再一轮的行业调整会持续一段时间。